Membeli rumah, baik dengan cara kredit perumahan rakyat (KPR) atau dengan membangun sendiri, tentu membutuhkan perhitungan financial yang matang. Apalagi untuk saya yang notabene pegawai biasa dengan penghasilan tetap bulanan. Jadi hitung-hitungan penghasilan dan pembiayaan atau pengeluaran yang akan dikeluarkan harus dilakukan sedetail mungkin.
Sebelum saya memutuskan untuk membeli rumah secara kredit dengan memanfaatkan fasilitas KPR, saya banyak membaca hal tentang keuangan. Khususnya terkait tentang perekonomian pasca pandemi COVID-19, suku bunga Bank Indonesia, dan keterkaitan dengan pemilihan waktu pembiayaan KPR. Memusingkan, tapi termasuk wajib untuk dilakukan. Apalagi kata Bloomberg di salah satu artikelnya menyebutkan kalau di masa pasca pandemi COVID, harga rumah akan melonjak drastis.
Hitung-Hitungan Kemampuan dari Penghasilan Bulanan
Sebelum mulai survei calon rumah yang akan dibeli, penting untuk mengetahui kemampuan finansial yang dimiliki. Untuk pegawai dengan gaji bulanan rutin seperti saya, hal ini ada untung-rugi yang dipertimbangkan. Tapi sebagai orang yang selalu berfikir positif, maka mari melangkah dan hitung untungnya saja.
Langkah pertama adalah mengetahui berapa penghasilan tetap yang saya terima setiap bulan. Dalam menghitung penghasilan tetap, hindari memasukan penghasilan yang sifatnya tidak rutin. Nah setelah itu, baru tentukan batas maksimal cicilan bulanan yang sanggup dibayar.
Berdasarkan beberapa artikel finansial yang saya baca, untuk penentuan pinjaman dan cicilan bulanannya adalah tidak lebih dari 40% penghasilan tetap bulanan. Sementara 60% sisanya dibutuhkan untuk tabungan, kebutuhan bulanan serta lain-lainnya. Dan dengan berpatokan dari situ, saya memutuskan untuk membatasi cicilan KPR nantinya tidak lebih dari 35% penghasilan tetap bulanan. Fix, tidak boleh di atas itu!
Setelah tahu berapa cicilan bulanan maksimal yang mampu untuk dibayar, langkah selanjutnya adalah melirik tabungan yang sudah disiapkan untuk membeli rumah. Untuk mengajukan KPR, sudah pasti akan diminta adanya uang down payment atau DP. Dengan mengetahui berapa uang tabungan untuk DP yang sudah disiapkan, serta jumlah cicilan yang mampu dibayarkan, maka saya bisa membayangkan berapa harga maksimal rumah yang saya incar.
Nah, untuk hitung-hitungan nilai rumah maksimal ini kita bisa menggunakan kalkulator perhitungan kredit rumah yang mudah ditemukan online. Banyak situs yang menyediakan kalkulator perhitungan kredit rumah, namun tidak semuanya memiliki fitur lengkap seperti yang disediakan https://www.mortgagecalculator.uk/. Kebanyakan di Indonesia fiturnya masih terbatas dan perhitungannya mengikuti kalkulator perbankan.
Menghitung sendiri harga rumah maksimal dengan kalkulator online memang agak sedikit membingungkan, namun akan lebih mudah setelah terbiasa. Kalau sudah tahu plafon maksimalnya, baru deh bisa survey rumah idaman sesuai kriteria yang diinginkan dengan plafon yang sudah ditentukan.
Rencana, Eksekusi & Pengeluaran Tambahan
Setelah mendapatkan rumah idaman yang sesuai kriteria dan sesuai dengan kemampuan finansial, barulah disusun rencana dan kesepakatan terkait pembelian dan pembiayaan rumah tersebut. Nah untuk ini, umumnya dilakukan dengan melibatkan tim developer rumah serta pihak perbankan. Tujuannya jelas untuk mematangkan rencana pembiayaan rumah tersebut, mulai dari kesepakatan harga jual, nilai DP serta cicilan bulanan selama sekian tahun.
Setelah proses administrasi selesai dan KPR sudah di-acc, maka proses pembangunan akan dimulai. Meski cicilan KPR ini nanti sifatnya rutin dibayarkan dari penghasilan bulanan, bukan berarti kita tinggal tenang-tenang saja. Ada beberapa hal yang bisa kita lakukan terkait dengan pengelolaan keuangan dan hutang KPR ini.
Pertama, siapkan dana darurat khusus untuk pengeluaran tambahan. Beberapa developer mengizinkan pembeli untuk mengganti beberapa bagian rumah, misal upgrade granit atau jenis plafon yang digunakan. Ini tentu membutuhkan pengeluaran tambahan di luar dari cicilan dan harga awal rumah tersebut. Jadi, siapkan dana darurat ini!
Kedua, perhatikan perubahan suku bunga pembiayaan KPR. Setiap bank umumnya punya sistem promo dan penetapan bunga yang berbeda-beda. Sebagai konsumen, kita harus jeli untuk melihat kemungkinan pemindahan pembiayaan KPR jika memang dirasa dapat memberikan keuntungan. Bisa menghemat pembiayaan 10-20% adalah hal yang sangat-sangat lumayan, asal mau repot urus administrasi kesana-sini saja. Kita bisa lakukan perhitungan pembiayaan kembali ini dengan kalkulator online semacam https://www.mortgagecalculator.uk/remortgage/, cari saja versi Indonesianya. Banyak kok.
Ketiga, menabung untuk percepat pelunasan. Jika memang dirasa keuangan sedang agak lega atau ada bonus-bonus tak terduga yang bisa ditabung, maka tidak ada salahnya mempertimbangkan pelunasan sebagian. Meski biasanya ada biaya pinalti untuk pelunasan sebagian, tapi bisa jadi secara total nilai yang kita bayarkan kembali ke bank menjadi lebih murah. Namun pastikan dulu ketentuan-ketentuan terkait pelunasan sebagian yang berlaku di bank kamu!
Pilih KPR, Bangun Rumah Sendiri atau Sewa?
Nah, kalau ini adalah sebuah pertanyaan yang tidak habis-habis menjadi perdebatan. Setiap orang tentu punya pertimbangan masing-masing atas keputusan yang dipilih. Kalau saya sendiri, sudah disebutkan lebih pilih KPR.
Alasan mengapa membeli rumah secara KPR buat saya cukup sederhana, saya butuh cepat dan kondisi saya memungkinkan untuk mengambil KPR. Selain itu, sebagai nasabah KPR maka pinjaman yang kita lakukan juga dilindungi asuransi. Amit-amit terjadi sesuatu pada saya, maka setidaknya keluarga tidak akan diberatkan.
Kalau memang dananya mumpuni, bangun rumah sendiri jelas lebih menguntungkan. Dengan nilai yang sama, normalnya membangun rumah sendiri akan menghasilkan rumah yang lebih baik dari segi kualitas bahan, model sesuai keinginan dan lain-lain tanpa dibatasi aturan dari developer. Jadi untuk yang ingin punya rumah dengan desain sendiri, bangun rumah sendiri adalah keputusan yang paling tepat!
Sementara untuk sewa, sepertinya menjadi solusi andalan generasi masa kini. Katanya sih, sewa rumah jatuhnya akan lebih hemat dilihat dari sisi manfaat yang didapatkan daripada membeli rumah baik secara KPR atau bangun sendiri. Dengan pengeluaran yang lebih murah tersebut, maka masih bisa menabung. Nanti kalau dananya sudah ada, baru bisa beli rumah secara cash.
Manapun metode yang dipilih untuk memiliki tempat tinggal, yang terpenting adalah kamu sudah memperhitungkan segalanya dengan matang. Jangan sampai jalan yang kamu anggap terbaik sesuai kondisimu, malah berakhir bikin kamu kelabakan.
Dan pesan terakhir, hitung dan pertimbangkan semuanya sendiri. Jadikan pendapat orang sebagai pertimbangan, bukan keputusan. Karena kamu yang tahu batas kemampuanmu, dan kamu pula yang akan menjalani.
